Haber Detayı
12 Mart 2012 - Pazartesi 02:31 Bu haber 147 kez okundu
 
GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLEMLERİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCINA DİKKAT!
- Haberi
GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLEMLERİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCINA DİKKAT!

GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLEMLERİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCINA DİKKAT!   Günümüzde çoğu insanı yakından ilgilendiren bir konu emlak alım-satımı o yüzden bu makalemde Değer artış kazancı,Emlak Vergisi Kanunundan kaynaklanan yükümlülükler, Tapu Harcı Yükümlülüğü, KDV uygulaması konularıyla ilgili bilgilere yer vericem. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazancın ‘’Ticari Kazanç’’ olarak mı, yoksa ‘’Değer Artış Kazancı’’ olarak mı vergilendirebilmemiz için bu ayrımı iyi yapmak çok önemlidir. Gayrimenkulün Ticari kazanç olarak vergilendirilmesi için faaliyette devamlılık şarttır. Yani yıl içinde birden fazla gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşanlar veya birden fazla takvim yılında art arda gayrimenkul satılmış olması ticari kazanç olarak ‘’satışın hangi amaçla yapıldığı’’nı bilmek önem arz eder. Çünkü satış kazanç elde etmek için yapılıyorsa ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Eğer gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç için değil de şahsi ihtiyacın karşılanması yada servetin korunması amacıyla yapıldığı taktirde ve bunun tespiti halinde değer artış kazancından söz edilecektir. Ticari kazanç olarak değerlendirilecek diğer bir konu ise gayrimenkul alım satımın ‘’ticari bir organizasyonun varlığı’’dır. Ticari organizasyonun varlığı maddi ve şekli unsurları ile açıkça beli olmadığı durumlarda Kazanç türü ‘’Faaliyette devamlılık’’ ve ’’satışın hangi amaçla yapıldığı’’ unsurlarına  bakılarak tespit edilir. Gayrimenkuller, Türk Medeni Kanununda "Taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde; Arazi, Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmıştır. Gelir vergisi kanunu mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca, aşağıdaki belirtiğim mal ve hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır. §       Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı; §       Voli mahalleri ve dalyanlar; §       Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri; §       Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar; Yukarıdaki mal ve hakların satılması bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması elden çıkarılması anlamına gelmektedir. Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edindiysek bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışındaki iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilir. Örnek : Miras yoluyla edinilen gayrimenkulün satışından elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmez. Çünkü bedelsiz yani; veraset yoluyla edinilmiş bir gayrimenkul olduğu için değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Gayrimenkullerde iktisap tarihinin iyi tespit edilmesi gereken bir durum olduğu için iyi bilinmesi çok önemlidir. Çünkü gayrimenkul alırken eğer 5 yıl (01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilen Gayrimenkullerde 4 yıl ) içinde satılması halinde alım ve satım arasındaki fark 2012 yılındaki 8.800-TL lik istisna tutarı geçiyorsa (istisna tutarı aşmayan Gayrimenkul alım satım işlemlerinde beyanname verilmeyecek) Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilmesi gereken bir vergi doğmuş olacaktır. Ancak; 5 yıldan sonra satılan gayrimenkul için değer artış kazancından söz edilemeyecek ve vergide hesaplanmayacaktır. Bu yüzden ;Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.(Konu hakkında açıklamalar 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılmıştır.) Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Gayrimenkul alım satım sırasında satış bedelinin emlak vergi değerinden düşük gösterilmesi tapu harcına esas matrahın ve değer artış kazancının eksik  hesaplanmasına yol açacak böylece cezalı tarhiyata muhatap kalabileceksiniz. Bu yüzden hazineyi vergi kaybına sebebiyet vermemek ve daha sonra cezayla karşılaşmamak için doğru beyanda bulunmak çok önemlidir. Harçlar Kanunu’nun 63. Maddesi ve Tapu ve Kadastro İşlemlerinden alınacak harçlarla ilgili 4 sayılı Tarifenin ‘’I- Tapu işlemleri’’ bendinin 20/a bendinde yer alan; ‘’Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 16,5 tapu harcı alınır.’’ Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz. Süresinde ödenmeyen harç için, ödeme tarihi (tapu işlem tarihi) ile ceza ihbarnamesinin düzenlendiği tarih arasında geçen süre için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 112. Maddesine istinaden gecikme faizi hesaplanması gerekecektir. Değer artışında safi kazançla ilgili düzenleme Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 81. Maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan hasılattan, bu hasılatı elde etmek için katlanılan fedakarlıkların  (giderler) indirilmesi ile bulunur. Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen üretici fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır." Örnek: Bay (x) 05.02.2008 yılında 100.000-TL ye aldığı Gayrimenkulü 17.03.2011 yılında 200.000-TL ye satmıştır. Burada verilen örnek 01.01.2007 tarihinden sonra alınan gayrimenkulün 5 yıl içinde satıldığını göstermektedir. O yüzden bu durum Değer Artış Kazancına girmektedir. Unutmamamız gereken önemli bir husus da yıl içinde satılan 2 (iki) gayrimenkul varsa  (280 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2012 tarihinden itibaren 8.800 TL.)Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.) uygulanacak istisna iki gayrimenkulün satışından kaynaklanan kazancın toplamına bir kez uygulanacaktır. Yapılacak hesaplamada Bay(x)’in elde ettiği Değer artış Kazancı Gayrimenkulün alış bedelinin, ÜFE artış oranında artırılması ile bulunacak tutarın, hasılattan indirilmesi ile bulunacaktır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Şubat 2008’da ÜFE 145,18, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan  Şubat 2011’de ÜFE 187,69’dir. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir.(187,69-145,18/145,18= % 29,28)   Elden çıkarılan Gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli olarak;100.000 TL * (187,69/145,18) =129.280,89 dikkate alınacaktır. Bay (x), satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (200.000 – 129.280,89)=81.126,88 istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiştir. Kazançtan 2010 yılı için belirlenen 7.700 TL tutarındaki istisnayı düşersek (81.126,88 – 7.700=) 70.719,11 TL’ye Gelir Vergisi Kanunu’nun 103 üncü maddesindeki vergi oranları uygulanarak mükellefin 2011 yılı için ödeyeceği Gelir Vergisi hesaplanmış olacaktır. 2011 YILI GELİR VERGİSİ TARİFESİ 9.400 TL'ye kadar %15 23.000 TL'nin 9.400 TL'si için 1.410 TL Fazlası % 20 53.000 TL'nin 23.000 TL'si için 4.130 TL, fazlası % 27 53.000 TL'den fazlasının 53.000 TL'si için 12.230 TL, fazlası % 35   Vergiye Tabi Gelir …………………….70.719,11 TL Hesaplanan Gelir Vergisi ……………18.431,69 TL (53.000 TL’si için 12.230 TL) (17.719,11 x % 35 = 6.201,69 TL) (12.230 TL + 6.201,69 TL = 18.431,69)   Yapılan örnekteki bulunan vergi tutarı 1 Mart ve 25 Mart 2012 arası Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecek ve Mart ile Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir. KDV Yönünden Değerlendirilmesi Gayrimenkul satışlarında eğer iktisadi işletmeye kayıtlı olmayan taşınmazise  satışı KDV den istisnadır. Emlak Vergisi Yönünden Değerlendirilmesi Emlak vergisi yönünden Bildirimler ve sorumluluklar ise; Bildirim verilmesi gereken haller meydana geldiği tarihten itibaren yıl sonuna kadar verilir. Bildirim verilmesi gereken hallerin yılın son üç ayı içinde gerçekleşmesi durumunda bildirimin üç ay içinde verilmesi gerekir. Sorumluluk yönünden ise;Devir (satış) ve ferağı yapılan taşınmazın devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alan ve satan birlikte sorumludur. Devralanın (satın alanın), satışı yapan mükellefe rücu hakkı her zaman saklıdır. Kaynak : Gelir Vergisi Kanunu, Harçlar kanunu, Vergi usul Kanunu ve Gelir İdaresi Başkanlığı açıklamaları.
Kaynak: Editör:
Etiketler: GAYRİMENKUL, ALIM-SATIM, İŞLEMLERİNDE, DEĞER, ARTIŞ, KAZANCINA, DİKKAT! ,
Yorumlar
Haber Yazılımı